Cinco cosas que debe saber sobre los derechos de sucesión

Los derechos de sucesión permiten que ciertos ocupantes de un apartamento con renta regulada se conviertan legalmente en inquilinos del apartamento cuando el inquilino registrado (la persona nombrada en el contrato de arrendamiento) muere, se va permanentemente o entrega los derechos sobre el apartamento.

Los apartamentos con renta regulada son aquellos sujetos a las Leyes de Control y Estabilización de Renta de la Ciudad y el Estado de Nueva York. Las definiciones generales son:

• Alquiler controlado: edificio construido antes del 1 de febrero de 1947 o el inquilino ha vivido continuamente en el apartamento desde antes del 1 de julio de 1971
• Renta estabilizada: Edificio construido entre el 1 de febrero de 1947 y el 1 de enero de 1974 y hay seis o más unidades en el edificio, o el edificio recibe reducciones de impuestos J-51 o 421a.

Los derechos de sucesión se otorgan por ley a ciertos miembros de la familia y a otras personas con una relación "similar a la de una familia" con el inquilino registrado que cumple con los criterios de sucesión.

Los miembros de la familia que pueden reclamar derechos de sucesión por ley son:

• esposa,
• niño,
• hijastro,
• padre
• padrastro,
• hermano,
• abuelo,
• nieto,
• suegro,
• o yerno del inquilino registrado

Cualquier otra persona que pueda demostrar una relación "similar a la de una familia" con el inquilino registrado y cumpla con los criterios de sucesión también puede tener derecho a la sucesión.

Los factores que se analizan para determinar si existe una relación "similar a la de una familia" incluyen:

• Duración de la relación
• Compartir los gastos del hogar
• Mezclar o compartir finanzas, como tarjetas de crédito o cuentas bancarias
• Participar juntos en actividades de tipo familiar
• La existencia de testamentos, poderes, declaraciones de pareja de hecho, etc.
• Presentarse como miembros de la familia en actividades públicas
• Realización regular de funciones familiares entre sí.

Para establecer los derechos de sucesión, la familia elegible o el miembro "similar a la familia" debe demostrar que vivió continuamente en el apartamento con el inquilino registrado desde que:

• El comienzo de la tenencia
• El comienzo de la relación familiar.
• Durante al menos dos (2) años antes de la muerte, partida o renuncia de los derechos del inquilino registrado [o un (1) año si el miembro de la familia es una persona mayor o discapacitada].

Los derechos de sucesión se pueden reclamar cuando el inquilino registrado fallece, se va permanentemente o entrega los derechos sobre el apartamento, o en la primera renovación del contrato de arrendamiento después de que el inquilino registrado muere, se va permanentemente o entrega los derechos sobre el apartamento.

Nota: Los miembros restantes de la familia pueden poner en peligro o perder su reclamo de sucesión si los derechos no se reclaman de manera oportuna.

Los miembros restantes de la familia deben enviar una carta (preferiblemente por correo certificado) al arrendador explicando que el inquilino registrado falleció, desocupó permanentemente o entregó los derechos sobre el apartamento y que los miembros de la familia tienen derecho a convertirse en los nuevos inquilinos. En caso de fallecimiento, se debe adjuntar a la carta una copia del certificado de defunción. En el caso de una cesión de derechos, se puede incluir una carta o declaración jurada del inquilino registrado a tal efecto.

Si bien no es un reclamo de derechos de sucesión, los miembros restantes de la familia también pueden notificar a la Oficina de Renovación Comunitaria y de Hogares del Estado de Nueva York (anteriormente DHCR) que el inquilino registrado falleció, abandonó o entregó los derechos sobre el apartamento si reciben alguna comunicación de la agencia, incluido el formulario de Registro de Renta Anual o la solicitud u orden de Aumento de Renta Base Máxima o Ajuste de Costo de Combustible.

La(s) persona(s) que reclamen los derechos de sucesión necesitarán documentos que demuestren la relación familiar y que han vivido en el apartamento con el inquilino registrado durante el período de tiempo requerido (ver arriba). Los siguientes documentos/pruebas son útiles para establecer los derechos de sucesión:

• identificaciones gubernamentales
• Certificados de nacimiento, defunción o matrimonio
• Impuestos y otros registros financieros (por ejemplo, extractos bancarios, extractos de tarjetas de crédito)
• Registros de empleo.
• Registros de servicios públicos (teléfono, gas, electricidad, etc.)
• Expedientes médicos
• Registros de votación
• Testimonio de vecinos, familiares y/o amigos

Los miembros de la familia pueden hacer cualquiera de las siguientes cosas si el propietario se niega a reconocerlos como inquilinos:

• Si el arrendador inicia un procedimiento de desalojo contra los miembros de la familia, conocido como "remanente", los miembros de la familia pueden invocar los derechos de sucesión como defensa del procedimiento y presentar cualquier prueba (ver arriba) para respaldar su reclamo. El juez determinará los derechos de los miembros de la familia.
• Los miembros de la familia pueden presentar una Solicitud de Determinación Administrativa ante la Oficina de Renovación de Hogares y Comunidad para que la agencia determine el reclamo de sucesión. La decisión de la agencia tendrá el mismo efecto que una Orden de un tribunal. NOTA: No se debe presentar una Solicitud de Determinación Administrativa si se ha iniciado un procedimiento judicial.
• Los miembros de la familia pueden presentar una acción de Sentencia Declaratoria en la Corte Suprema solicitando que la Corte determine el reclamo de sucesión.

Recomendamos enfáticamente que los miembros de la familia consulten a un abogado antes de presentar un reclamo de sucesión.

Para obtener más información, puede llamar a la Oficina de Renovación Comunitaria y de Hogares al 718-739-6400, o ver las hojas informativas de Derechos de Sucesión aquí.

• Hoja informativa sobre los derechos de sucesión

La información en este documento ha sido preparada por The Legal Aid Society solo con fines informativos y no es un consejo legal. Esta información no pretende crear, y recibirla no constituye, una relación abogado-cliente. No debe actuar sobre ninguna información sin contratar un asesor legal profesional.